Ein gebundenes Eigenkapital, ein Einkommen ohne passende Schublade, ein Portfolioaufbau in sechs Monaten und Finanzierungen, die mehrere Banken so nicht darstellen wollten.
Eine junge Familie hatte ein Einfamilienhaus gefunden. Ein großer Teil des Eigenkapitals steckte noch in der eigenen Wohnung, deren Verkauf offen war. Der Markt drängte, die Sorge vor einer Doppelbelastung war groß.
Herausforderung
Die Familie sollte nicht unter Verkaufsdruck geraten. Und bei der Vorprüfung des Darlehensvertrags zeigte sich: Die vereinbarte 100-prozentige Sondertilgung fehlte im Vertragstext, dort stand die Standardklausel mit 5 %.
Lösung
Statt starrer Zwischenfinanzierung ein flexibles Modell: ein Darlehen mit 5 Jahren Zinsbindung und 100 % Sondertilgung für den Fall des Wohnungsverkaufs, ergänzt um ein Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung. Mit der Bank wurde nachverhandelt und eine verbindliche Nebenabrede schriftlich bestätigt. Von einer ungesicherten Vorabüberweisung an den Verkäufer wurde abgeraten.
Ergebnis
Finanzierungsvolumen 260.000 €
100 % Sondertilgung vertraglich abgesichert
90.000 € Eigenkapital vor ungesicherter Überweisung geschützt
Reibungsloser Notartermin
02
Der Härtetest
KapitalanlageLockzinsKombinationsdarlehen
Ausgangslage
Zwei Finanzprofis, ein ehemaliger Banker und eine Baufinanzierungsexpertin, wollten in Leipzig eine Wohnung für ihre Tochter kaufen. Bar wäre es möglich gewesen. Sie wollten bewusst Hebel und steuerliche Absetzbarkeit nutzen.
Herausforderung
Ein Vergleichsportal warb mit 3,65 %. Solche automatisierten Angebote berücksichtigen aber weder Lebenssituation noch Altersgrenzen. Dazu: Die geplante Zinsbindung von 10 Jahren passte nicht zum Bausparvertrag, der nach 5 Jahren zuteilungsreif wird.
Lösung
Die Darlehenssumme wurde gezielt erhöht und das Eigenkapital reduziert. Weil Banken höhere Darlehen oft günstiger verzinsen, sank der Zins, und Liquidität blieb im Depot. Die Struktur: rund 60 % Annuitätendarlehen, rund 40 % endfälliges Darlehen mit kürzerer Bindung, abgelöst durch den Bausparvertrag. Die Unterlagen wurden für die Bank fachlich aufbereitet.
Ergebnis
Konditionen zwischen 3,85 und 3,95 %
35.000 bis 45.000 € zusätzliche Liquidität im Depot
Struktur exakt wie geplant umgesetzt
Abwicklung in sehr kurzer Frist
03
Von der Online-Anfrage zur Empfehlung
EigennutzerKomplexes EinkommenZinsanstieg
Ausgangslage
Ein unverheiratetes Paar fragte anonym über das Internet an. Gesucht war die Finanzierung einer gepflegten Bestandsimmobilie im mittleren sechsstelligen Bereich im Rhein-Main-Gebiet.
Herausforderung
Ein Einkommen setzte sich aus mehreren Bestandteilen mit rückwirkenden Zahlungen zusammen. Mitten im Prozess stiegen die Zinsen innerhalb weniger Tage. Dazu kamen fehlerhafte Unterlagen und Verzögerungen bei der Bank.
Lösung
Aus Kontoauszügen wurde eine lückenlose Einkommenshistorie rekonstruiert. Statt vieler Optionen gab es zwei klar unterschiedliche Strategiepfade. Beim Zinsanstieg hielt ein angepasster Tilgungsverlauf die Rate praktisch konstant. Mit dem Notariat wurde vorsorglich eine Vollmacht als Rückfalloption abgestimmt.
Ergebnis
Zuschlag für die Wohnung erhalten
Finanzierung zu besseren Konditionen als zunächst angeboten bewilligt
Rate trotz Zinsanstieg stabil
Aus der anonymen Anfrage wurde eine Empfehlung
„Ich würde Sie auch dann weiterempfehlen, wenn ich mich am Ende für eine andere Bank entschieden hätte.“
04
Zwei Investments in sechs Monaten
KapitalanlageDenkmalKfW
Ausgangslage
Eine Führungskraft aus der Halbleiterbranche, verheiratet, zwei Kinder, wollte Vermögen über Immobilien aufbauen und dabei die steuerliche Wirkung gezielt nutzen. Die Wahl fiel wegen der erhöhten Abschreibung auf eine Denkmalimmobilie.
Herausforderung
Jede Investition brauchte eine eigene Struktur, abgestimmt auf die Steuersituation. Und die erste Finanzierung durfte die zweite nicht blockieren.
Lösung
Investment eins: KfW-Förderdarlehen mit Zuschuss plus Bankdarlehen, Kaufpreis vollständig finanziert, Nebenkosten aus Eigenkapital, später eine Küchenfinanzierung. Investment zwei, wenige Monate später: KfW-Förderdarlehen mit damals 25 % Tilgungszuschuss plus Bankdarlehen, bewusst mit 1 % Tilgung für eine niedrige Monatsbelastung.
Ergebnis
Zwei Denkmalimmobilien in sechs Monaten
Beide Kaufpreise vollständig finanziert
Kreditentscheidung innerhalb von 48 Stunden
Aus einem Mandanten wurde ein Stammkunde
05
Wenn andere aufgegeben hätten
KapitalanlageDenkmalPrivatbank
Ausgangslage
Eine Fachärztin in leitender Position suchte eine weitere Denkmalimmobilie. Stabiles Einkommen, gute Bonität. Aber: zwei vermietete Objekte mit Unterdeckung, sie selbst über 50 Jahre alt, ausländische Staatsangehörigkeit mit unbefristetem Aufenthaltstitel.
Herausforderung
Bank eins wollte nur ein kleineres Objekt finanzieren. Bank zwei positionierte sich nicht klar. Bank drei hätte finanziert, aber mit so hohem Risikoaufschlag, dass sich die Investition nicht mehr rechnete.
Lösung
Alle fachlich sinnvollen Optionen wurden systematisch geprüft. Nach mehreren Wochen fand sich eine Privatbank, die das gesamte Einkommens-, Vermögens- und Verschuldungsbild bewertete, statt nach starren Ausschlusskriterien zu entscheiden.
Ergebnis
Wunschobjekt ohne Abstriche finanziert
100 % des Kaufpreises finanziert
Angemessener Spielraum nach der Finanzierung
Weder Bestandsverschuldung noch Staatsangehörigkeit standen im Weg
Julian, Mitte 20, angestellt, rund 2.250 € netto, konnte im Dresdner Umland drei Eigentumswohnungen mit zusammen 146 m² für 137.000 € kaufen. Zwei vermietet, eine leer. Sein Ziel: vollständig finanzieren und das Depot als eiserne Reserve behalten.
Herausforderung
Die Hausbank lehnte ab: Plattenbau von 1989 als Risiko, drei Grundbücher als zu viel Aufwand, das Einkommen als zu knapp.
Lösung
Eine maßgeschneiderte Struktur bei einer regionalen Genossenschaftsbank: professionell aufbereitete Projektbeschreibung, Realkredit plus Nachrangdarlehen. Vor der Beurkundung wurden Widersprüche im Kaufvertrag behoben.
Ergebnis
Kaufpreis zu 100 % finanziert
Rate rund 756 €, erwartete Miete rund 850 €
Depot von rund 18.800 € als Reserve erhalten
10 Jahre Zinsbindung
07
Wettlauf gegen die Zeit
EigennutzerAuslandZeitdruck
Ausgangslage
Ein angestellter Mandant mit über 4.300 € netto wollte eine Eigentumswohnung im grenznahen Ausland für 190.000 € kaufen. Anzahlung und Finanzierungsfrist standen unmittelbar bevor.
Herausforderung
Eine Auslandsimmobilie lässt sich nicht über das deutsche Grundbuch besichern. Das Bankgutachten lag bei 175.000 €, der Beleihungsauslauf war auf 75 % gedeckelt. Rund 11.000 € Nebenkosten blieben offen, automatisierte Systeme lehnten trotz guter Bonität ab.
Lösung
Bewusst keine weiteren Kreditanfragen, um den SCHUFA-Score zu schützen. Die Nebenkosten wurden vorübergehend aus liquiden Anlagen bezahlt und einige Monate später ohne Zeitdruck nachfinanziert.
Ergebnis
Verträge rechtzeitig vor dem Notartermin unterzeichnet
Kaufpreis von 190.000 € gesichert
SCHUFA-Score geschont
Nebenkosten später nachfinanziert
Zum Schutz der Privatsphäre wurden Namen, Orte, Institute und weitere identifizierende Angaben geändert oder verallgemeinert. Genannte Konditionen beziehen sich auf den jeweiligen Finanzierungszeitpunkt und sind nicht übertragbar.
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